土地なしで注文住宅を建てる流れ7STEP｜期間や費用も徹底解説

注文住宅を建てたいけれど、土地を持っていないので流れや予算に不安があるという人も多いのではないでしょうか。土地なしで注文住宅を建築する場合、土地がある場合と比べて工程が多くなり、住宅ローンの組み方も複雑になります。流れを把握していないと、思わぬ追加費用が掛かってしまうこともあるかもしれません。

本記事では、土地なしで注文住宅を建てる時の流れの解説から注文住宅を建てる時の費用と予算配分、土地の探し方や住みたい場所に土地がない時の考え方までご紹介します。ぜひ土地なしで注文住宅を検討する時の参考にしてください。

土地なしでも注文住宅は建てられる？

土地なしでも注文住宅を建てることは可能

土地を持っていなくても、注文住宅を建築することは可能です。ただし、通常の家を建てる工程に「土地を探して購入する」という手順が追加されるため、その分時間と費用がかかります。

土地探しから始める場合、時間をかけすぎて家を建てるまでの期間が長くなりすぎないよう注意しましょう。希望の土地が見つからない時は、家族と話し合ったり、家と土地にかける費用の比率を調整したりして条件を見直す必要があります。

土地探しのアプローチ別メリット・デメリット

土地を探す手順には、主に2つのアプローチがあります。

1つ目は「建築会社を先に決めてから土地を探す」方法、2つ目は「土地を先に決めてから建築会社を選ぶ」方法です。それぞれ、以下のようなメリット・デメリットがあります。

	メリット	デメリット
建築会社を先に決める	全体の予算が明確になる 建物の自由度が高い 建築会社に土地探しをサポートしてもらえる	土地の選択肢が全体の予算や建物に合わせて限定される 建物に合った理想の土地が見つからないリスクがある
土地を先に決める	こだわりの立地を確保できる 環境を確実に選べる 建築会社の選択肢が広がる	建物の自由度が土地に合わせて限定される 全体の予算がわかりづらく、土地にお金をかけすぎてしまうリスクがある 建築まで期間が空くと、住んでいない土地に維持費がかかる

どちらの方法を選んだ方が良いかは優先する条件にもよりますが、建築会社のサポートを受けながら土地探しができる点から、全体の傾向としては建築会社を先に決める人が多いようです。

なお、通常住宅ローンは建物に対して抵当権を設定して融資を行うため、土地単独では住宅ローンを利用することができません。「人気のあるエリアで早めに土地を押さえておきたいけれど、土地の購入にも住宅ローンを利用したい」と考えている場合、「土地先行融資」などの仕組みがあるローンを利用しましょう。ただし、この場合でも建物の建築プランはある程度決まっている必要があります。

それぞれのアプローチが向いている人の特徴

2つの方法にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、自分がどちらを選ぶべきかわからないという人もいるのではないでしょうか。

建築会社を先に決めた方が良い人、土地を先に決めた方が良い人にはそれぞれ以下のような特徴があります。

土地の探し方	向いている人の特徴
建築会社を先に決める	建物の性能やデザインにこだわりがある 予算管理を重視する エリアに強いこだわりがない
土地を先に決める	特定のエリアにこだわりがある 学区や通勤など、立地条件が最優先 建物は土地に合わせる形で問題ない

どちらの方法を選んだとしても、フルオーダーの注文住宅であれば、一般的に計画・準備から引渡しまで9ヶ月～1年あまりかかります。次章で、全体の期間と流れを7STEPに分けて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

土地なしで注文住宅を建てる時の期間と流れを7STEPで解説

フルオーダーの注文住宅は、計画の検討から竣工・引渡しまでには9ヶ月～1年あまりかかると言われています。以下で紹介するのは一般的な引き渡しまでのスケジュールです。ただし、注文住宅の建設期間は条件次第で変動しますので、あくまで目安として参考にしてください。

なお、注文住宅にはすべてを自分で決めるフルオーダーだけでなく、決まった型の中で一部をカスタマイズするセミオーダーや、決められたいくつかのプランから選択する規格（企画）型という選択肢もあります。自由度は下がりますが、打ち合わせや工事の期間が短縮されるので、入居したい日が決まっている場合は検討してみましょう。

土地なしで注文住宅を建てる場合の費用と予算配分

全国平均はいくら？土地＋建物の費用目安

国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査によると、注文住宅の建築にあたり土地を購入した場合の土地購入資金の平均価格は1,929万円、住宅建築資金と土地購入資金の総額の平均価格は5,811万円です。

注文住宅の住宅建築資金 （土地購入資金を除く）	4,319万円	4,034万円（新築）
		5,745万円（建て替え）
土地購入資金	1,929万円
住宅建築資金と土地購入資金の総額	5,811万円

一方、住宅金融支援機構の2023年度フラット35利用者調査では、注文住宅（建物のみ）の建設費用は全国平均で3,861万円、土地付き注文住宅の建物部分の建設費用は全国平均で3,405万円、土地取得費用は全国平均で1,497万円となっています。

費用の内容	注文住宅（建物のみ）	土地付き注文住宅
住宅建設費用	3,861万円	3,405万円
土地取得費用	ー	1,497万円

フラット35の利用者調査では全国平均の他、首都圏・近畿圏・東海圏・その他に分けたデータも見ることができます。

地域	土地取得費用の平均	住宅建設費用の平均
全国	1,497万円	3,405万円
首都圏	2,277万円	3,402万円
近畿圏	1,850万円	3,414万円
東海圏	1,319万円	3,491万円
その他	915万円	3,384万円

地域別に見た時、住宅の建設費用に大きな差はありませんが、土地の値段にはかなり差があることがわかります。自分が住宅の建設を考えている地域の地価が高すぎると感じた場合は、地域の再検討も視野に入れた方が良いでしょう。

土地と住宅の予算配分の目安は？

土地なしで注文住宅を建てる場合、すべての予算の中で土地にかける費用と住宅にかける費用をどのように配分するかも決めなくてはなりません。

一般的に、土地取得費用と住宅建設費用の比率は4：6～3：7程度が良いと言われています。2023年度フラット35利用者調査においても、土地取得費用と住宅建設費用の比率は全国平均で1,497万円：3,405万円で、おおよそ3：7になります。

ただし、土地の値段は地域によってかなり変わってきます。また、注文住宅の建築において何を重視するかも人によって違いますから、自分は何が譲れないポイントであるかをしっかりと見極めて配分を考えましょう。

住宅ローンを借りる時、頭金はいくら必要？

どれくらいの頭金が必要かは人によりますが、国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査によれば、注文住宅を建てた人の土地購入費用と住宅購入費用を合わせた金額の中での自己資金の平均は1,685万円、自己資金比率の平均は29.0%となっています。

	費用総額（平均）	自己資金（平均）	自己資金比率（平均）
土地購入費用	1,929万円	720万円	37.3%
住宅購入費用 （新築）	4,034万円	1,070万円	26.5%
住宅購入費用 （建て替え）	5,745万円	2,440万円	42.5%
土地購入費用 ＋住宅購入費用	5,811万円	1,685万円	29.0%

一般的には、頭金は住宅購入金額の10～20%程度用意できると良いと言われています。現在では条件を満たせば頭金なしで借りられる住宅ローンなども出てきていますが、住宅を建てる時のことだけでなく、後々の生活のこともしっかりと考えて計画を立てましょう。

土地の探し方と住みたい場所に土地がない時の考え方

土地の探し方

注文住宅を建てるための土地を探す場合、住みたい地域を扱っている不動産会社に相談するか、建築会社を先に決めて建築会社に土地を探してもらうのが一般的です。

不動産会社や建築会社に相談する前に個人で下調べをしたい場合、主な手段は以下になります。

実際に売り出されている土地を検索したい場合
不動産会社ポータルサイト	各不動産会社が自社で扱っている不動産を掲載しているウェブサイトです。サイトによって物件数は異なりますが、住みたい地域の売り出されている土地をわかりやすく知ることができます。
	例：「SUUMO」「LIFULL HOME’S」「アットホーム」など
不動産ジャパン	公益財団法人不動産流通推進センターが管理・運営する総合不動産情報サイトです。不動産流通4団体から提供される不動産物件情報・不動産会社情報を公開しています。
空き家・空き地バンク	国が公募・選定した会社が運用しているウェブサイトで、各自治体の空き家や空き地情報が集約されています。価格が相場よりも安く設定されている物件が多いです。
住みたい地域の相場を知りたい場合
不動産情報ライブラリ	国土交通省の提供しているウェブサイトで、不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して調べることができます。

住みたい場所に土地がない時の考え方

インターネットの検索では希望する条件の土地がなかったのに、現地に行ってみたら良い土地があったという場合があります。不動産会社は自社で扱っているすべての土地の情報をウェブサイトに載せているわけではありません。

未公開土地と非公開土地

インターネット上の不動産ポータルサイトに公開されていない土地には、今後公開される可能性がある「未公開土地」と、将来的にも公開されない「非公開土地」があります。土地が未公開・非公開となる理由は様々で、単に公開準備中であるだけのものや、売主のプライバシー保護などの事情があるもの、好条件のため公開せずとも買い手がつくと考えられているものなどがあります。

このような土地は一般に知られていないため競争率が低く、好条件の土地に出会える可能性が高いですが、同時に情報を手に入れる難易度も高くなっています。

インターネット上に公開されていない土地の情報の入手法

未公開土地や非公開土地の情報を手に入れるためには、不動産会社に直接相談したり、実際に住みたい場所に足を運び現地を歩いて探してみたりする方法が効果的です。また、指定した不動産情報を一括で取り寄せるサービスなどの中には、未公開土地の情報を含んでいるものもあります。

ただし、これらを行っても希望の土地が見つからないことはありますので、その場合は条件を緩和することも必要です。

土地を安く買いたい場合の考え方

注文住宅の建築にあたって土地も購入する必要がある場合、少しでも土地にかける費用を抑えたいという人も多いのではないでしょうか。土地を安く買いたい場合、以下のような考え方があります。

一般的に人気がある条件を外す

一般的に、以下の3つの条件を満たす土地は人気があり、値段も高くなります。

①土地の形が家を建てやすい四角形の整形地

土地が三角形や凹凸（おうとつ）が多い形をしていると、住宅を建てるとき活用できない場所が出てきたり、間取りを工夫したりする必要があります。四角形の整形地なら土地に合わせて間取りを工夫する必要がないため、常に需要が高いです。

②日当たりや風通しが良い

日当たりや風通しは、快適な住生活のために重視する人が多いです。特に南側が道路に面している土地は人気があります。

③交通の便が良い

駅やバス停、商業施設が近くにあり、利用しやすい立地は生活に便利なので人気が高いです。特に駅からの距離は、通勤・通学に公共交通機関を利用する人にとって重要な指標となります。

上記のような条件に当てはまる土地は買い手がたくさんいますので、価格も高騰します。逆に言えば、これらの中から自分が重視しない条件を外せば、値段を抑えて希望条件を満たす土地を買うことができるでしょう。

分譲地の売れ残りを探す

土地を安く買いたい場合、分譲地の売れ残りを探すという方法もあります。分譲地はもともと売却目的で一帯を整備しているため、一部の区画のみ売れ残ってしまった場合は売り切るために価格を下げることがあり、通常より安く購入できる可能性が高いです。

地域を変える

土地の値段は、地域によって大きく変動します。住みたい地域の土地の値段が高すぎる場合は、地域を変えると同じような条件の安い土地が手に入るかもしれません。

安くてもやめておいた方が良い土地

いくら安くても、以下のような条件の土地は、特別な事情がない限りやめておいた方が良いでしょう。

①地盤が弱い

地盤が良くない土地は、住宅を建築する時に地盤改良工事が必要になる可能性があります。地盤の状況によりますが、場合によっては100万円以上かかってしまう場合もありますから注意が必要です。

②災害リスクが高い

例えば、頻繁に浸水被害がある土地は、浸水対策に余計な費用がかかる可能性がありますし、山の近くでは土砂災害に巻き込まれる危険があります。土地の災害情報については国土交通省の運営するハザードマップポータルサイトで調べることができますので、一度は目を通しておくと良いでしょう。

③治安が良くない

希望通りの注文住宅が建てられたとしても、安心できない場所では快適な生活は送れません。土地の購入を検討する時は、各都道府県警察のホームページで公開されている犯罪情報発生マップなどを参考にしたり、実際にその土地の周辺を自分で歩いて確認したりすると良いでしょう。

建築条件付きの土地のメリットと注意点

土地を探していると、「建築条件付き」と書かれた土地を目にすることがあります。このような土地における「条件」は、主に以下の2つです。

• 住宅を建築する時に特定の建築会社と契約する
• 一定期間内に建築を完了させる

建築条件付きの土地は、周りの同じような立地の土地と比べて安く買える場合があります。また、家を建てる時に重視するのが立地であり、建築会社に対して特段の希望がない場合は建築会社を決める手間が省けるでしょう。

一方で、一定期間内に間取りや仕様を決めなければならないため、建築計画を十分に吟味できない可能性があります。また、建築会社が決まっていると他社で見積もりが取れないため、住宅の価格に対して納得感が得られないかもしれません。

建築条件付きの土地を購入する時は、これらの特徴を踏まえた上で自分たちに合っているか十分に検討しましょう。

土地を含めた注文住宅の費用の支払いスケジュール【住宅ローン利用】

土地なしで注文住宅を建てる場合、特に注意しなければならないのが費用の支払いスケジュールと住宅ローンの組み方です。

土地を含めた費用の支払いスケジュール

土地の購入費用は手元に資金がある場合は一括で支払うことが可能ですが、ローンで借り入れをする場合は初めに手付金として売買代金の5～10％程度の金額を支払っておき、ローンの審査が通って融資が受けられるようになったら残金を支払います。

建物の建築費用は、3～4回に分割して支払うのが一般的です。支払い条件は建築会社によって異なりますが、以下に一例をあげます。

工事請負 契約時	申込金 （手付金）	建築費用の約10％
着工時	中間金	建築費用の約30％
上棟時		建築費用の約30％
竣工時	残代金	建築費用の約30％

上記の例では、仮に住宅の建築費用が3,000万円の場合、工事請負契約時にまず300万円を支払い、着工・上棟・竣工時の各タイミングでそれぞれ900万円を支払うことになります。

住宅ローンを利用して支払いを行う場合、原則として完成した建物の引き渡し時に融資が開始されます。工事請負契約時～上棟時の費用を建築会社に支払う時点では建物は完成していませんので、この段階では住宅ローンからの融資は受けられないということになります。

この期間分の支払いを自己資金で用意できない場合には、「つなぎ融資」や「分割融資」を利用することになります。

土地を含めた住宅ローンの組み方

土地の購入だけに住宅ローンを利用することはできませんが、住宅の購入に利用するローンに土地を含めることは可能です。土地の購入に住宅ローンを利用したい場合、①土地と住宅のローンを二本立てで利用する方法と②土地と住宅のローンを一本化して利用する方法があります。

①土地と住宅のローンを二本立てで利用する

土地と住宅のそれぞれに対して住宅ローンを組むことを「二本立て」もしくは「土地先行融資」と言います。住宅ローンを二本立てにすると、土地購入費用が先に融資されるため自己資金の用意が少なくて済みます。また、条件を満たせば土地購入費用分も住宅ローン減税の対象になります。

一方で、ローン本審査と契約手続きが2回必要で、諸費用も2回分かかります。また、土地の融資には土地を担保とするための抵当権の設定が必要です。

②土地と住宅のローンを一本化して利用する

土地と住宅のローンを一本化して利用すると、手続きや返済がまとめて行われるため手間が減ってわかりやすくなり、諸費用も抑えられます。

一方で融資は建物が完成した後にまとめて実行されるため、融資開始前の土地購入費と住宅建築費の7割程度の支払いは自己資金、またはつなぎ融資・分割融資などで支払う必要があります。

つなぎ融資と分割融資

住宅ローンを二本立てで組んでも一本化して組んでも、融資がない期間の支払いは発生します。この期間の支払いについては自己資金で賄いますが、自己資金では足りない場合はつなぎ融資や分割融資で対応します。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅ローンの契約から融資実行までの間に発生する支払いに対して利用する融資方法です。融資期間は最長1年程度で、担保は必要ないことがほとんどです。自己資金が不足していても注文住宅を購入できますが、一般的に住宅ローン金利が1％以下なのに対してつなぎ融資の金利は約2〜3％と高めに設定されています。また、別途事務手続きや手数料が必要です。

分割融資

分割融資は、住宅ローンの融資額を分割して実行する融資方法です。つなぎ融資とは異なり、この方法では住宅ローンを分けて受けるため、金利は住宅ローンと変わりません。また、条件を満たせば住宅ローン減税制度の対象となります。メリットが大きい方法ですが、分割融資を行っている金融機関は限られます。

全体の流れを把握しておくと焦らずに対応できる

土地なしで注文住宅を建てる場合、土地がある場合と比べて注文住宅を建てるまでの工程が増えて複雑になります。土地と建物にかける費用の配分をどうするか、住宅ローンはどのような組み方が良いのかなど考えることも増え、戸惑うこともあるかもしれません。

しかし、全体の流れをあらかじめ把握してしっかりと計画を立てておけば、慌てることなく対応できます。ぜひ、本記事を参考に、理想の家づくりの計画を考えてみてください。