一戸建ての維持費の目安は？マンションとの比較シミュレーションでわかる年間平均費用

一戸建てを購入したいと考えた時、予算の使い道を土地や建物の購入費のみで考えてしまうことがありますが、家は買ったらそこで終わりではありません。長く快適に住み続けるためには修繕費や税金、保険料などの維持費がかかります。

しかし維持費が必要であるということはわかっていても、具体的にどの程度の金額がかかるのかわからないという人も多いのではないでしょうか。

本記事では、一戸建てにかかる維持費の内訳と目安の金額、年間平均費用をシミュレーションで解説します。 ぜひ、一戸建てを購入する時の参考にしてください。

一戸建てにかかる「維持費」の内訳と内容

一戸建ての維持費は大きく分けて①修繕費、②税金、③保険料の3つに分類されます。以下で詳しい内容と費用について解説します。

①修繕費

建物の外観や性能を保つために必要な保守点検や維持管理にかかる費用です。常に風雨や太陽光にさらされている屋根や外壁、使用によって摩耗していく水回りの設備など、新築の家でも経年による劣化は避けられません。住宅によって異なりますが、5年・10年・15年といった期間で修繕や取り替えが必要になります。

一般的に一戸建ての修繕費用は、新築から30年で400～800万円ほどかかると言われています。金額に幅があるのは、劣化の進行や使用素材・維持管理の状態によって金額が変動するためです。普段からこまめに保守・点検を行うことが、快適な住環境を維持し修繕費用を節約することにつながります。

一戸建てはマンションと違い決まった金額の管理・修繕費を毎月支払う必要はありませんが、月1～2万円ほどを修繕費用として積み立てておくと急に大きな修繕が必要になった時でも慌てることなく対応することができます。

②税金

税金の内訳

一戸建ての維持費に含まれる税金には、固定資産税と都市計画税があります。

固定資産税

所有している土地や建物にかかる地方税で、毎年支払う必要があります。1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、年の途中で売買が行われた場合は売主が当該年の固定資産税を納付する義務があります。

都市計画税

都市計画区域内にある土地や建物に対して、市計画事業や土地区画整理事業を行う市町村がその事業に必要となる費用に充てるために課する税金です。課税するかどうかは市町村の自主的な判断に委ねられているため、課税がない市町村もあります。

金額の計算方法

固定資産税の計算方法

固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％」で計算します。

都市計画税の計算方法

都市計画税は「固定資産税評価額×0.3％」で計算します。

計算に使用される「固定資産税評価額」は固定資産税を計算するための基準となる固定資産の価値で、購入価格や販売価格とは異なります。

土地の場合は公示価格の約70%が目安とされ、地域や形状などが評価に影響します。建物の場合は工事請負契約の50%から70%が目安です。公示価格は3年に1度見直され、固定資産税評価額もそれに伴い変動します。

自分の所有している不動産についての正確な固定資産税評価額を知る方法は3つあります。

①課税明細書で確認する

日本国内に不動産を所有している人には、毎年市区町村から固定資産税の納税通知書が届きます。納税通知書には課税明細書という書類が添付されており、「価格」もしくは「評価額」の欄に所有している不動産の固定資産税評価額が記載されています。

②固定資産課税台帳を閲覧する

固定資産課税台帳は固定資産税の課税対象となる土地や建物に関してその所在・所有者・評価額などが記載された帳簿で、固定資産税評価額も記載されています。対象の土地・建物の納税義務者・同居の家族・委任を受けた代理人などであれば、市町村の担当部署に申請することでいつでも閲覧が可能です。

③固定資産評価証明書を入手する

②の固定資産課税台帳に登録されている内容を証明する固定資産評価証明書を役所に発行してもらうことで固定資産税評価額を確認することができます。

窓口で直接申請して発行してもらう方法と郵送で発行してもらう方法があり、申請書や本人確認書類・手数料などが必要になります。詳しい申請方法は各市区町村のホームページを確認しましょう。

③保険料

住宅を購入する時、火災や地震に見舞われることに備えてほとんどの人が火災保険や地震保険に加入します。火災保険や地震保険に加入していれば、万が一天災などで住宅が住める状態ではなくなってしまった時に一定金額が支払われ当座の資金に充てることができます。

保険を選ぶ時には、①一定期間ごとに支払う保険料②どういった時に保険が下りるのかを決める補償内容③保険が下りた時にいくら支払われるのかを決める保険金額の3つの要素を比較して検討します。

どのような契約内容にするのかでも変わってきますが、火災保険の基本的なプランのみの場合年額2～3万円程度、火災保険と地震保険をセットで申し込んだ場合年額7～8万円程度の金額になるでしょう。

火災保険

住宅ローンを借りて住宅を購入する場合、借り入れの条件として火災保険への加入はほぼ必須です。

火災保険の契約時には、保険対象を「建物」「家財」のどちらか、または両方にするかを選択します。「建物」の場合、保険金額は様々な要素から保険会社が評価をして決まります。「家財」の場合は300万円・500万円・800万円・1000万円など、希望額を申告する方式が一般的です。

補償内容は、火災・落雷・風災・ひょう災・雪災や破裂・爆発を基本とするプランが主流です。ここに水災・盗難・水濡れや破損・汚損などを希望に応じて追加します。補償内容が増えるほど、支払う保険料は増えていきます。

地震保険

地震保険は単体での取り扱いではなく、火災保険に付帯する方式での契約になります。住宅ローンを借りる場合、火災保険への加入はほぼ必須ですが地震保険の加入については任意の場合がほとんどです。

地震保険の補償内容は、地震を原因とする火災や損壊・埋没・津波による流出などがあります。火災保険と違い、補償内容を選択することはできません。

保険金額は対象となる建物や家財の損害の程度を全損・大半損・小半損・一部損の4段階に区分して段階に応じた金額が支払われます。

保険料は地震保険に関する法律に基づいて建物の構造・建物の耐震性能・建物の所在地を考慮して決定されるため、保険会社による違いはありません。

対象建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく「免震建築物」である場合や、住宅の品質確保の促進等に関する法律または国土交通省の定める耐震診断による評価指針に基づく「耐震等級」を有している場合、保険料の割引制度があります。

一戸建てとマンションの維持費の比較シミュレーション

住宅の維持費はその住宅の形態によっても変わってきます。一戸建ての維持費についてわかりやすく理解するために、マンションと比較してその特徴を見てみましょう。

一戸建てとマンションの維持費の違い

一戸建てとマンションの修繕費の違い

一戸建てでは修繕費は任意で金額を決めて貯金をすることになりますが、マンションの場合は管理・修繕積立金として毎月管理会社に決まった金額を支払って積み立てることになります。

一戸建ての場合はその月の家計によって今月はこのくらいの積み立てにしておこう、といった調整が効きますがマンションの場合はそういう訳にはいきません。ただし一戸建てはどこをいつ修繕するか・どの会社にいつ頼むのかなど自分で計画・手配しなければなりませんが、マンションの場合はこうした管理計画・手配はすべて管理会社が行ってくれます。

一戸建てとマンションの税金の違い

一戸建てとマンションは、同じ金額で購入した場合でも課税金額が変わります。理由は①購入価格における土地と建物の比率が異なること、②建物の耐用年数の設定が異なることの2点にあります。

①購入価格における土地と建物の比率が異なる

一戸建ては通常一人が所有する土地に一つの家が建っていますが、マンションでは一つの土地の上に複数人の住居が存在しており敷地面積を戸数で割ったものが個人の土地の所有区分となります。結果的にマンションにおいては土地よりも建物の価格のほうが購入金額に占める割合が高くなります。

固定資産税や都市計画税には負担軽減のための特例措置が設けられており、土地と建物それぞれにおいて条件に当てはまると課税金額が軽減されます。土地と建物にかかる税金や特例措置がそれぞれ違うため、購入価格における土地と建物の比率が異なると支払わなければならない税金の金額も変わってきます。

土地の場合

住宅用地の課税標準の特例により、固定資産税と都市計画税それぞれにおいて以下の軽減措置があります。

	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地 （住宅1戸につき200㎡までの土地）	6分の1	3分の1
一般住宅用地 （住宅1戸につき200㎡を超える部分で、住宅の床面積の10倍までの土地）	3分の1	3分の2

建物の場合

新築住宅に係る税額の減額措置により、以下の軽減措置があります。建物の場合は軽減措置があるのは固定資産税のみで、都市計画税は軽減されません。また、土地の固定資産税に対する軽減措置に期限はありませんが建物の固定資産税に対する軽減措置には期限があります。

	一戸建て	マンション
新築の住宅	2分の1（3年間）	2分の1（5年間）
新築の認定長期優良住宅	2分の1（5年間）	2分の1（7年間）

例として4,000万円の住宅の1年目の税金を計算してみましょう。購入金額における土地と建物の比率は、物件価格を10とした場合おおよそ一戸建ては土地7：建物3なのに対しマンションは土地3：建物7になります。これを踏まえて計算は以下の条件で行い、小数点以下は切り上げで表記します。

一戸建ての場合

土地の固定資産税：2,800万円×70%×1.4%×6分の1＝4万5,734円

土地の都市計画税：2,800万円×70%×0.3%×3分の1＝1万9,600円

建物の固定資産税：1,200万円×60%×1.4%×2分の1＝5万400円

建物の都市計画税：1,200万円×60%×0.3%＝2万1,600円

マンションの場合

土地の固定資産税：1,200万円×70%×1.4%×6分の1＝1万9,600円

土地の都市計画税：1,200万円×70%×0.3%×3分の1＝8,400円

建物の固定資産税：2,800万円×60%×1.4%×2分の1＝11万7,600円

建物の都市計画税：2,800万円×60%×0.3%＝5万400円

上記の計算結果をまとめたものが以下の表になります。なお、あくまで仮の値による概算ですので実際に4,000万円の住宅を購入した結果がこの通りになるとは限りません。

	一戸建て	マンション
土地の固定資産税＋都市計画税	6万5,334円	2万8,000円
建物の固定資産税＋都市計画税	7万2,000円	16万8,000円
固定資産税＋都市計画税の支払総額	13万7,334円	19万6,000円

このように、同じ4,000万円の購入金額であっても土地と建物の金額の比率によって多くの場合マンションの方が税金は高くなります。

また、税金の特例措置についても土地の場合は期限がなく固定資産税と都市計画税の両方が軽減されますが、建物の場合は期限付きかつ都市計画税は軽減されません。そのため、建物にかかる税金の特例措置が終わった後は時間が経つほど一戸建てとマンションの課税金額の差は大きくなっていきます。

②建物の耐用年数の設定が異なる

建物は時の経過などによってその価値が減っていく減価償却資産で、減価償却資産の耐用年数等に関する省令によって耐用年数が定められています。一戸建てやマンションの耐用年数は国税庁の主な減価償却資産の耐用年数表で確認することが可能で、木造の一戸建ては22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年に設定されています。

固定資産税や都市計画税の課税額を決める固定資産税評価額は土地や建物の価値を基準に定められているため、土地や建物の価値が高いほど課税額も上がります。建物の耐用年数が長く設定されているマンションは建物の価値が減る速さが遅いため、税金の課税額も高い状態が続きます。

一戸建てとマンションの保険料の違い

一戸建てとマンションは、同じ金額で購入した場合でも保険料が変わります。理由は①保険をかける範囲が異なること、②建物の構造の違いの2点にあります。

①保険をかける範囲が異なる

一戸建てでは建物全体と建物に付属する門や塀などを保険の対象としますが、マンションでは自分の専有範囲のみが保険の対象になります。多くの場合、マンションの共有部分については管理組合が別途保険に加入しています。

保険の対象となる範囲が大きいほど保険料は上がりますので、一般的に保険料は一戸建ての方がマンションより高くなります。

②建物の構造の違い

建物は構造上燃えやすいかどうかで大きな被害があるかどうかの危険性が異なります。建物の構造は住宅物件においては「M構造（マンション構造）」「T構造（耐火構造）」「H構造（非耐火構造）」の3つに大別され、どれに該当するかで保険料は変動します。

M構造（マンション構造）	コンクリートやレンガなど耐火性に優れた建材で建築された共同住宅
T構造（耐火構造）	コンクリートやレンガなど耐火性に優れた建材で建築された独立住宅
H構造（非耐火構造）	M構造にもT構造にも該当しない住宅

保険料は燃えにくいほど安くなるため、「M構造」が最も安く次いで「T構造」、「H構造」という順番の金額になります。

一戸建てとマンションの維持費経年シミュレーション比較

一戸建てとマンションで、共に4,000万で購入した場合経年によって維持費がどれくらい変わってくるのかを表で比較してみましょう。以下は計算の詳しい条件です。

		1年目	10年目	20年目	30年目
一戸建て	修繕費	12万円	120万円	240万円	360万円
	税金	13万7,334円	172万6,140円	360万3,480円	548万820円
	保険料	3万円	30万円	60万円	90万円
	合計	28万7,334円	322万6,140円	660万3,480円	998万820円
マンション	修繕費	12万円	120万円	240万円	360万円
	税金	19万6,000円	254万8,000円	568万4,000円	882万円
	保険料	2,500円	2万5,000円	5万円	7万5,000円
	合計	31万8,500円	377万3,000円	813万4,000円	1,249万5,000円

※経年のシミュレーション表です。例えば修繕費については10年目には1年で120万円を支払うということではなく、1年ごとに12万円支払っていくと10年目には累積で120万円になるという意味で120万円と表記しています。

1年目の維持費は一戸建てでもマンションでもそこまで差がありませんが、30年経過した時には大きく差が開いていることがわかります。

一戸建てとマンションにかかる維持費の年間平均費用

上記の計算結果を利用して、4,000万円の一戸建てとマンションの維持費の年間平均費用を見てみましょう。

	一戸建て	マンション
1年住む場合	28万7,334円	31万8,500円
10年住む場合	32万2,614円	37万7,300円
20年住む場合	33万174円	40万6,700円
30年住む場合	33万2,694円	41万6,500円

一戸建てでは28～34万円、マンションでは31～42万円程度の金額が毎年かかることがわかります。一戸建てでもマンションでも、長く住めば住むほど維持費の年間平均費用も高くなっていきます。

一戸建ての方が総合的には金額が安く済むことが多い

維持費の内訳と計算結果をまとめると、①修繕費②税金③保険料のうち①修繕費については一戸建てでもマンションでも同程度の金額と考えてよいでしょう。金額に差が出るのは②税金と③保険料です。

②税金は全体の金額のうちの土地と建物の金額の比率によって、マンションの方が課税金額は高くなります。③保険料は保険をかける範囲と素材の耐火性の違いによって、一戸建ての方が保険料が高くなります。

②税金ではマンション、③保険料では一戸建ての方が金額が高いですが、税金の方が大きな金額のため維持費として全体で考えた場合にはマンションの方がお金がかかることになります。

一戸建ての維持費を抑える5つのコツ

維持費は快適な生活を長く送るためには非常に重要ですが、その家に長く住めば住むほどかかる金額は増えていきます。 少しでも費用を抑えるために、一戸建ての維持費を効果的に抑えるための5つのコツを解説します。

①税金の控除やリフォームの補助金を活用する

一戸建ての維持費の中で大きな割合を占める固定資産税には、様々な控除制度が活用できます。住宅用地の課税標準の特例や新築住宅に係る税額の減額措置については申請しなくても減額されますが、申請しなければ適用されない制度もありますので控除や補助金の制度で利用できるものがないか自分で確認してみることが必要です。

認定長期優良住宅に関する特例措置

一定の条件を満たした長期優良住宅は、認定長期優良住宅に関する特例措置により固定資産税が5年間2分の1になります。この特例措置を受けるためには、認定長期優良住宅建築証明書を記入して提出する必要があります。

経年による劣化でリフォームが必要になった場合、内容やタイミングによっては国からの補助金が利用できる場合があります。以下は2024年度に利用できる補助金の例です。

子育てエコホーム支援事業

子育てエコホーム支援事業はエネルギー価格などの物価高騰の影響を受けやすい子育て世帯・若者夫婦世帯が高い省エネ性能を有する新築住宅の取得や、住宅の省エネ改修などを行うことを支援する目的の事業です。

主な対象は18歳未満の子を有する子育て世帯または夫婦いずれかが39歳以下の若者夫婦世帯ですが、リフォームにおいてはこの2つの条件に当てはまらない世帯でも申請することが可能です。

先進的窓リノベ2024事業

先進的窓リノベ2024事業は、断熱窓への改修を促進し既存住宅の省エネ化を促すことを目的とする事業です。既存住宅の内窓交換やガラス交換などで開口部の断熱性能を向上させることが要件で、必ず工事請負契約書を交わしてからリフォームする必要があります。

給湯省エネ2024事業

給湯省エネ2024事業は、家庭のエネルギー消費で大きな割合を占める給湯分野について高効率給湯器の導入支援を行うことを目的とする事業です。ヒートポンプ給湯器・ハイブリッド給湯機・家庭用燃料電池を導入する際に補助金が利用できます。

②火災保険の見直しを定期的に行う

火災保険は補償内容をどこまで広げるかによって保険料が大きく変わってきます。最初に契約した時には必要だと思った補償内容も実際に住んでみると不要だったという場合もありますので、定期的な見直しを怠らないようにしましょう。住んでいる地域や住宅の特性に合わせて補償内容を取捨選択することで、無駄な支払いを減らすことができます。

ただし、必要な補償内容まで削ってしまっては保険の意味がありませんので検討は慎重に行いましょう。

③保守・点検をこまめに行う

維持費を抑えるための基本は、保守・点検をこまめに行うことです。こまめな保守・点検で不具合を見逃さないことにより、修繕が必要となった場合でも小規模な工事で済む場合が多くなります。

面倒だと感じるかもしれませんが、放っておくと後々大きな金額がかかってしまうかもしれませんので定期的に確認することを意識しておきましょう。

④耐久性の高い素材を選ぶ

新しく住宅を建てる時の素材選びの段階で、耐久性が高く長く使えるものを選ぶことも維持費を抑えるためには有効です。耐久性が高い素材はそうでないものと比べて高価ですが、維持費のことを考えて長期的に見るとむしろ経済的であると言えるかもしれません。

また、省エネ基準に適合しているなど環境に優しく性能の高い機器については、国や地方自治体から補助金が出ている場合があります。積極的に活用することで通常より安く導入できる可能性がありますので、補助金の制度についての情報を見逃さないようにしましょう。

⑤簡単な修繕は自分で行う

壁紙の張り替えや塗装、ドアノブの交換などの簡単な修繕は自分で行うことで修繕費を抑えることができる場合があります。ただし、腕に自信がない場合は逆に悪化させてしまったり事故につながったりする可能性もありますので、難しい場合は無理をせず専門業者に頼みましょう。

維持費も念頭に置いた予算計画を立てよう

一戸建ての維持費はマンションよりは安い傾向にありますが、積み重なるとかなり大きな金額です。4,000万円の物件の場合、目安として28～34万円程度の費用が毎年発生します。一戸建てを購入する予算計画を立てる時には、維持費のことも念頭に置いておかないと後悔の残る結果につながってしまうかもしれません。

本記事では修繕費がかさまないようこまめに保守点検を行う・利用できる控除や補助金の制度は積極的に活用する・保険の内容は適宜見直しを行うなど、維持費を節約するコツも紹介しています。ぜひ納得のいく予算計画を立てる参考にしてください。