一戸建ての維持費の目安はいくら？年間平均費用とマンションとの比較シミュレーション

一戸建てを購入したいと考えた時、予算の使い道を土地や建物の購入費のみで考えてしまうことがありますが、家は買ったらそこで終わりではありません。長く快適に住み続けるためには修繕費や税金、保険料などの維持費がかかります。

しかし維持費が必要であるということはわかっていても、具体的にどの程度の金額がかかるのかわからないという人も多いのではないでしょうか。

本記事では、一戸建てにかかる維持費の内訳と目安の金額、年間平均費用をシミュレーションで解説します。 ぜひ、一戸建てを購入する時の参考にしてください。

一戸建てにかかる「維持費」の目安と内訳

一戸建ての維持費は、一般的に修繕費・税金・保険料の3つに分類され、年間約30～50万円程度が目安の金額とされています。無理のない住宅の購入計画を立てるには、これらの費用の内容を事前に知っておくことが重要です。以下で、詳しい内容と費用について解説します。

修繕費

修繕費は、建物の外観や性能を保つために必要な、保守点検や維持管理にかかる費用です。

新築の家でも、経年による劣化は避けることができません。住宅によって異なりますが、10年・15年・20年といった期間で設備の修繕や取り替えが必要になります。

一般的に一戸建ての修繕費用は、新築から30年で400～800万円ほどかかると言われています。金額に幅があるのは、劣化の進行や使用素材、維持管理の状態によって金額が変動するためです。普段からこまめに保守や点検を行うと、修繕費用を節約することができます。

一戸建てはマンションと違い、決まった金額の管理・修繕費を毎月支払う必要はありません。しかし、月1～2万円ほどを修繕費用として積み立てておくと、急に大きな修繕が必要になった時でも慌てることなく対応することができるでしょう。

修繕箇所	修繕が必要になる築年数の目安	修繕費の目安
屋根の修理	20～25年	90～120万円
床の張り替え		40～55万円
キッチンの交換		80～95万円
トイレの交換		30～35万円
外壁の塗装	15～20年	100～140万円
給湯器の交換		25～45万円

税金

税金の内訳

一戸建ての維持費に含まれる税金には、固定資産税と都市計画税があります。

固定資産税	所有している土地や建物にかかる地方税で、毎年支払う必要があります。1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、年の途中で売買が行われた場合は売主が当該年の固定資産税を納付する義務があります。
都市計画税	都市計画区域内にある土地や建物に対して、市計画事業や土地区画整理事業を行う市町村がその事業に必要となる費用に充てるために課する税金です。課税するかどうかは市町村の自主的な判断に委ねられているため、課税がない市町村もあります。

金額の計算方法

一戸建てにかかる固定資産税と都市計画税の計算方法は、それぞれ以下の通りです。

固定資産税の計算方法	固定資産税評価額×1.4％
都市計画税の計算方法	固定資産税評価額×0.3％

計算に使用される「固定資産税評価額」は固定資産税を計算するための基準となる評価額で、購入価格や販売価格とは異なります。

金額の目安は、土地の場合は公示価格の約70%、建物の場合は工事請負契約の50%から70%です。公示価格は3年に1度見直されるため、固定資産税評価額もそれに伴い変動します。

自分の所有している不動産の正確な固定資産税評価額を知りたい場合、以下の3つの方法で調べることが可能です。

①課税明細書で確認する

日本国内に不動産を所有している人には、毎年市区町村から固定資産税の納税通知書が届きます。納税通知書には課税明細書という書類が添付されており、「価格」もしくは「評価額」の欄に所有している不動産の固定資産税評価額が記載されています。

②固定資産課税台帳を閲覧する

各市区町村の税務事務所には、固定資産税の課税対象となる土地や建物の所在・所有者・評価額などが記載された固定資産課税台帳が保管されています。対象の土地や建物の納税義務者・同居の家族・委任を受けた代理人などであれば、市区町村の担当部署に申請することでいつでも閲覧が可能です。

③固定資産評価証明書を入手する

土地や建物の所有者は、各市区町村に申請することで、固定資産評価証明書を発行してもらうことができます。この証明書は固定資産課税台帳に登録されている内容を証明するもので、申請には本人確認書類や手数料などが必要です。

窓口で発行してもらうほか、インターネットで申請を受け付けている自治体もあります。詳しい申請方法は、各市区町村のホームページを確認しましょう。

保険料

一戸建ての維持費には、火災保険や地震保険の保険料が含まれています。

火災保険や地震保険に加入していれば、天災などで被害を受けた時、一定の金額が支払われて生活再建の助けになります。

契約内容によって異なりますが、火災保険の基本的なプランのみであれば年額2～3万円程度、火災保険と地震保険をセットで申し込んだ場合は年額7～8万円程度の金額になることが多いでしょう。

火災保険

住宅ローンを借りて住宅を購入する場合、借り入れの条件として火災保険への加入はほぼ必須です。

火災保険の契約時には、保険対象を「建物」「家財」のどちらか、または両方にするかを選択します。「建物」の場合、保険金額は様々な要素から保険会社が評価をして決まります。「家財」の場合は300万円・500万円・800万円・1,000万円など、希望額を申告する方式が一般的です。

補償内容は、火災・落雷・風災・ひょう災・雪災や破裂・爆発を基本とするプランが主流で、希望に応じて水災・盗難・水濡れや破損・汚損などを追加します。補償内容が増えるほど、支払う保険料は増えていきます。

保険対象	保険金額	補償内容
建物	保険会社が決定	火災・落雷・風災・ひょう災・雪災や破裂・爆発を基本とするプランが主流  希望に応じて水災・盗難・水濡れや破損・汚損などを追加
家財	希望額を申告

地震保険

地震保険は単体での取り扱いではなく、火災保険に付帯する方式での契約になります。住宅ローンを借りる場合、火災保険への加入はほぼ必須ですが、地震保険の加入については任意のことが多いです。

地震保険の補償内容は、地震を原因とする火災や損壊・埋没・津波による流出などがあります。火災保険と違い、補償内容を選択することはできません。

保険金額は対象となる建物や家財の損害の程度を全損・大半損・小半損・一部損の4段階に区分して段階に応じた金額が支払われます。

保険対象	保険金額		補償内容
建物	火災保険の契約金額の30%から50%の範囲内で設定  損害の程度を全損・大半損・小半損・一部損の4段階に区分し、段階に応じた金額が支払われる	最大5,000万円	地震を原因とする火災や損壊・埋没・津波による流出など  補償内容を選択することはできない
家財		最大1,000万円

保険料は地震保険に関する法律に基づいて建物の構造・耐震性能・所在地を考慮して決定されるため、保険会社による違いはありません。

建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく「免震建築物」である場合や、同法律または国土交通省の定める耐震診断による評価指針に基づく「耐震等級」を有している場合、保険料の割引制度があります。

一戸建てとマンションの維持費の比較シミュレーション

住宅の維持費はその住宅の形態によっても変わってきます。一戸建ての維持費についてわかりやすく理解するために、マンションと比較してその特徴を見てみましょう。

一戸建てとマンションの維持費の違い

一戸建てとマンションの修繕費の違い

一戸建てでは、修繕費は自分で金額を決めて貯金します。一方、マンションの場合は管理・修繕積立金として、毎月管理会社に決まった金額を支払って積み立てることになります。

一戸建ての場合、その月の家計によって貯金額を調整できますが、どこをいつ修繕するのか、どの会社に頼むのかといった管理計画を自分で立てて手配しなければなりません。

マンションの場合、毎月の管理・修繕積立金の金額の融通は利きませんが、メンテナンスの計画や手配はすべて管理会社が行います。

	一戸建て	マンション
積み立て方法	自分で金額を決めて貯金をする	毎月管理会社に定額を支払う
メンテナンス	自分で計画・手配する	すべて管理会社が行う

一戸建てとマンションの税金の違い

一戸建てとマンションは、同じ金額で購入した場合でも課税金額が変わります。理由は①購入価格における土地と建物の比率が異なること、②建物の耐用年数の設定が異なることの2点です。以下で詳しく解説します。

①購入価格における土地と建物の比率が異なる

一戸建てとマンションでは購入価格における土地と建物の比率に違いがある

一戸建ては、通常一人が所有する土地に一つの家が建っています。一方、マンションでは一つの土地の上に複数人の住居が存在しており、敷地面積を戸数で割ったものが個人の土地の所有区分となります。

このような違いから、相対的に全体の価格の中で一戸建てでは土地の価値が、マンションにおいては建物の価値が高い傾向にあります。

税金は土地と建物で計算が違う

住宅にかかる税金は、土地と建物で別々に計算されます。また、課税金額が軽減される特例措置についても、土地と建物でそれぞれ条件は別です。このため、購入価格における土地と建物の比率が異なると、支払う税金の金額も変わります。

さらに、建物部分は一戸建てとマンションで固定資産税の軽減措置の適用年数も異なります。

具体的な特例措置の要件の違い

土地の場合

住宅用地の課税標準の特例により、固定資産税と都市計画税それぞれにおいて以下の軽減措置があります。

	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地 （住宅1戸につき200㎡までの土地）	6分の1	3分の1
一般住宅用地 （住宅1戸につき200㎡を超える部分で、住宅の床面積の10倍までの土地）	3分の1	3分の2

建物の場合

新築住宅に係る税額の減額措置により、以下の軽減措置があります。建物の場合は軽減措置があるのは固定資産税のみで、都市計画税は軽減されません。

また、建物の固定資産税に対する軽減措置には期限があり、一戸建てとマンションで期限が異なります。

	一戸建て	マンション
新築の住宅	2分の1（3年間）	2分の1（5年間）
新築の認定長期優良住宅	2分の1（5年間）	2分の1（7年間）

具体的な税金の計算例

例として、4,000万円で購⼊した場合の1年⽬の税⾦を計算して、一戸建てとマンションを比較してみましょう。

購入金額における土地と建物の比率は、一戸建てを土地7：建物3、マンションを土地3：建物7と仮定します。なお、この仮定は都市部を想定したもので、一般的には郊外に行くほど土地の値段は下がるため比率も変わります。

計算結果をまとめたものが以下の表になります。ただし、あくまで仮の値による概算です。実際に4,000万円で購入した場合でも、この通りになるとは限りません。

	一戸建て	マンション
土地の固定資産税＋都市計画税	6万5,334円	2万8,000円
建物の固定資産税＋都市計画税	7万2,000円	16万8,000円
支払い総額	13万7,334円	19万6,000円

このように、同じ購入金額であっても、多くの場合マンションの方が税金は高くなります。

②建物の耐用年数の設定が異なる

建物は、時の経過などによってその価値が下がる減価償却資産です。

減価償却資産は、減価償却資産の耐用年数等に関する省令によって耐用年数が定められています。耐用年数は国税庁の主な減価償却資産の耐用年数表で確認することが可能で、木造の一戸建ては22年、RC（鉄筋コンクリート）造のマンションは47年に設定されています。

固定資産税や都市計画税の課税額を決める固定資産税評価額は、土地や建物の価値を基準に定められているため、土地や建物の価値が高いほど課税額も上がります。建物の耐用年数が長く設定されているマンションは、建物の価値が下がる速さが遅いため、税金の課税額も高い状態が続きます。

つまり、仮に一戸建てとマンションの建物部分が同額で、初年度にかかる税金が同じであっても、経年による建物の価値の低下速度の違いによって、マンションにかかる税金の方が高い状態が続くことになります。

一戸建てとマンションの保険料の違い

一戸建てとマンションは、同じ金額で購入した場合でも保険料が変わります。理由は①保険をかける範囲が異なること、②建物の構造の違いの2点にあります。

①保険をかける範囲が異なる

一戸建てでは、建物全体と建物に付属する門や塀などを保険の対象とします。一方、マンションでは自分の専有範囲のみが保険の対象で、多くの場合、マンションの共有部分については管理組合が別途保険に加入しています。

保険の対象となる範囲が広いほど保険料は上がりますので、一般的に保険料は一戸建ての方がマンションより高くなります。

②建物の構造の違い

建物は、構造上の燃えやすさによって、大きな被害があるかどうかの危険性が異なります。

住宅における建物の構造は「M構造（マンション構造）」「T構造（耐火構造）」「H構造（非耐火構造）」の3つに大別され、どれに該当するかで保険料は変動します。

M構造（マンション構造）	コンクリートやレンガなど耐火性に優れた建材で建築された共同住宅
T構造（耐火構造）	コンクリートやレンガなど耐火性に優れた建材で建築された独立住宅
H構造（非耐火構造）	M構造にもT構造にも該当しない住宅

保険料は燃えにくいほど安くなるため、「M構造」が最も安く、次いで「T構造」、「H構造」の順に金額が上がります。

一戸建てとマンションの維持費の経年シミュレーション比較

一戸建てとマンションで、共に4,000万で購入した場合、経年によって維持費がどれくらい変わるのかを表で比較してみましょう。

		1年目	10年目	20年目	30年目
一戸建て	修繕費	12万円	120万円	240万円	360万円
	税金	13万7,334円	172万6,140円	360万3,480円	548万820円
	保険料	3万円	30万円	60万円	90万円
	合計	28万7,334円	322万6,140円	660万3,480円	998万820円
マンション	修繕費	12万円	120万円	240万円	360万円
	税金	19万6,000円	254万8,000円	568万4,000円	882万円
	保険料	2,500円	2万5,000円	5万円	7万5,000円
	合計	31万8,500円	377万3,000円	813万4,000円	1,249万5,000円

このシミュレーションでは、1年目の維持費は一戸建てでもマンションでもそこまで差がありませんが、30年経過した時には大きく差が開いていることがわかります。

一戸建てとマンションにかかる維持費の年間平均費用

上記の計算結果を利用して、一戸建てとマンションにおける維持費の年間平均費用を見てみましょう。

居住年数	一戸建て	マンション
1年	28万7,334円	31万8,500円
10年	32万2,614円	37万7,300円
20年	33万174円	40万6,700円
30年	33万2,694円	41万6,500円

一戸建てでは28～34万円、マンションでは31～42万円程度の金額が毎年かかることがわかります。一戸建てでもマンションでも、長く住むほど維持費の年間平均費用も高くなっていきます。

一戸建ての方が総合的には金額が安く済むことが多い

維持費の内訳と計算結果をまとめると、修繕費・税金・保険料のうち、金額に明確な差が出るのは税金と保険料です。

税金は全体の金額のうちの土地と建物の比率や、建物の耐用年数の違いによって、マンションの方が課税金額が高くなります。一方、保険料は保険をかける範囲と素材の耐火性の違いによって、一戸建ての方が保険料が高いです。

このように内容ごとにどちらの方が高額になるかは変わりますが、一般的に税金の方が大きな金額のため、維持費として全体で考えた場合には一戸建ての方が金額が安く済むことが多いと言えるでしょう。

一戸建ての維持費を抑えるコツは？Q&Aで解説

維持費は快適な生活を長く送るためには非常に重要ですが、その家に長く住むほどかかる金額は増えていきます。 少しでも費用を抑えるために、一戸建ての維持費を効果的に抑えるための5つのコツをQ&A形式で解説します。

維持費も念頭に置いた予算計画を立てよう

一戸建ての維持費は、マンションよりは安い傾向にありますが、積み重なるとかなり大きな金額です。一戸建てを購入する時には、維持費のことも考えておかないと後悔の残る結果につながる可能性があります。

本記事では、一戸建てにかかる維持費の内訳と目安の金額からマンションとの比較シミュレーション、年間平均費用や維持費を抑えるコツも紹介しています。

ぜひ参考にして、納得のいく一戸建て購入の計画を立ててください。