注文住宅を群馬で建てる
住宅ローンは､ジャンルとしては“金融”に分類されます。金融は苦手という方も多く､敬遠される方や人任せにしてしまう方も多くいるようですが､色々な意味で住宅ローンの知識が必要な時代になってきました。
そのため､今回は細かい住宅ローンの仕組みを紹介するのではなく､まずは皆さんに興味を持って頂けるよう「住宅ローンの歴史」を書くことにしました｡まずはルーツや変遷を知り､住宅ローンを身近なものに感じて頂ければと思います。
住宅ローンの誕生
日本の住宅ローンは100年以上の歴史があります。日清戦争が終わり経済が活況を呈してくると、一般の市民の間にも建物新築の機運が高まってきました。しかし、金融機関による住宅ローンなどの制度がない中では一般市民の住宅資金は金貸しと呼ばれる個人金融業者に頼るほかはなく、個人の住宅建設、不動産売買の弊害となっていました。
法人組織による不動産金融事業の必要性から、安田財閥の創設者である安田善次郎は、一般市民のための不動産金融とその付帯事業のため、1896年（明治29年）に東京建物を設立しました。返済期間は5年以上15年以内。これが日本の住宅ローンの原型と言われています。実は、日本の住宅ローンは銀行や公的機関ではなく不動産会社から始まったのです。
住宅ローンではなく割賦払いがマイホームを普及させた！
阪急電鉄・阪急ブレーブス・宝塚歌劇団の創始者としても知られる小林一三は、関西圏で土地付き住宅の月賦販売を行いました。1907年（明治40年）、前身の箕面有馬電気軌道を設立した小林は、鉄道沿線の付加価値を高めるため、本業以外に、土地開発や百貨店、娯楽施設などの経営にも乗り出します。事前に安く仕入れた土地を、鉄道敷設によって地価を上げ、住宅地として分譲しました。当時、土地を購入するのは資産家に限られていましたが、中間層にも顧客の幅を広げるために、月賦販売を積極的に行いました。
実は、日本で住宅が広く広まったきっかけは、ローンではなく”割賦”だったのです。
住宅ローンの本格的普及
戦後の住宅ローンの歴史とはイコール住宅金融公庫の歴史とも言えます。まだ占領下であった1950年6月にGHQの勧告を受けて設立されました。それから半世紀以上、我が国の住宅政策における重要な資金供給源として機能していきました。
住宅金融公庫の設立背景には、戦後焼け野原と化した国土において、420万戸と言われる住宅不足に陥っていたことが挙げられます。住宅金融公庫設立以後、政府は住宅政策を本格化させます。公庫設立の翌年1951年には公営住宅法が公布され、全国各地で公営住宅の建設が始まりました。
住宅金融が機能してきたことが我が国において、急速に住宅供給が実現した最大の要因です。戦後、住宅着工数が高水準を維持してきた背景には、当初は住宅金融公庫による資金供給が大半でしたが、1960年以降はそれまで産業金融を優先させてきた民間金融機関の住宅ローン供給が増加してきたことが背景にあります。
1970年にはいると「第三期住宅建設5ヵ年計画」において住宅の質的向上が重視され、公庫基準として取り入れられました。その後も公庫融資は景気対策の一環として大幅な融資戸数の増加が計られ、近年まで時代背景に合わせた制度の改革が頻繁に行われてきました。
主役は住宅金融公庫から民間金融機関に
バブル崩壊以降、それまで産業金融（企業への融資等）を中心としていた民間金融機関（都市銀行や地方銀行等）は、工業等の第2次産業から情報・サービス等の第3次産業への産業構造の変化や急速な企業融資需要の縮小により、それまで住宅金融公庫に任せていた住宅ローン市場に本格的に参入してきました。
民間金融機関が、積極的に住宅ローン市場に参入してきた理由としては、
1.高収益な商品であるということ
住宅ローンは長期にわたって金利収益を得ることができる極めて優良な貸出債権です。金利や期間及び金利調達コスト、人件費によって収支は異なってきますが、1件あたり数千万円の収益を生み出す高収益商品です。
2.銀行の役割の変化
戦後の産業社会の中で、経済を動かす血液である「資金」の供給源は銀行でした。銀行を通した間接金融の仕組みこそが、戦後の高度経済成長のエンジンでした。
それが、時代が変わり、近年になり証券市場の整備や社会経済の変化の中で直接金融が広がりつつあります。また高度成長期ほどの資金需要がないこともあり、銀行は企業への 融資に
よる金利収益を年々減少させています。そんな状況下で銀行の収益の柱のひとつとして成長してきたのが「住宅ローン」です。
3.貸倒れ率（デフォルト率）が極めて少ない優良債権であるということ
以前に比べれば不安定な社会になったということもあり、自己破産等による住宅ローン債権の不良債権化は増加していますが、それでも割合的には極めて低く、全てのローンの中で最も貸倒れ率（デフォルト率）の低い商品が住宅ローンであると言われています。
その理由は色々とありますが、一番は日本人の「マイホームに対する思いの強さ」にあるのではないでしょうか。 すべての借金のうちで、一番優先して返済するのが住宅ローンです。マイホームだけは手放したくないという、日本人の土着的性格がよく表われていると言えます。
以上のような理由をベースに、各金融機関の競争による金利の低下や、様々な付随サービス、不動産業者やハウスメーカーとの販売提携等も加わり、民間住宅ローンは瞬く間に広がりました。
そして同時に、住宅ローンの多様化・複雑化が始まり、消費者の選択が重要性を増してきました。
住宅金融公庫の廃止と住宅金融支援機構の誕生。そしてフラット35の誕生。
近年の民営化の流れは住宅ローン業界にも飛び火しました。公的機関である住宅金融公庫が住宅ローンを直接融資することが“民業圧迫”とされ、住宅金融公庫による直接融資は消滅することになりました。その代わりに誕生したのが直接融資ではなく、民間金融機関が貸し出した住宅ローンを買取るいわゆる“証券化”という仕組みを利用した「フラット35」の誕生です。フラット35の誕生により銀行のように預金機能をもたなくても、住宅ローンが貸し付けられるようになり、いわゆるモーゲージバンクという預金機能をもたない住宅ローン専業の新しい金融機関が誕生しました。
2010年の住宅ローン
今年、2010年については、近年の住宅ローン市場の競争激化による民間金融機関の0％台金利（0.975％など）や、金利優遇幅をさらに拡大させたフラット35Sの登場など、金利競争が極限まできている状況です。付加サービスとしての保険特約も出尽くしています。
いわゆる商品面（ハード面）での競争が限界付近に到達し、今後はサービス面（ソフト面）、例えば、つなぎ融資の柔軟な対応や、ファイナンシャルプランサービス、出口戦略としての返済困難者向けのサポートサービス等での競争が発展していくものと思われます。
平山 健介（ヒラヤマケンスケ）
1979年生まれ
栃木県那須塩原市出身
・住宅ローンアドバイザー（住宅金融普及協会）
・FP技能士（金融財政事情研究会）
・賃貸不動産経営管理士（同協議会）
福島大学卒業。みずほ銀行勤務を経て、現在は不動産金融コンサルタントとして活躍中。不動産・住宅ローン・生命保険が専門領域。Webサイト「繰上げ返済ドットコム」やmixiにて「住宅ローンなんでも相談室」を運営する。従来の価値観にとらわれず、“住宅ローンの正しい借り方・返し方”を説き、世の中に一石を投じている。
著書に『その住宅ローンちょっと待った！』（週刊住宅新聞社）、『モーゲージプランナー養成コース』（ビジネス教育出版）、『住宅ローンコンサルティングの実務』（週刊住宅新聞社）がある。
